Ako vymáhať pohľadávky od dlžníka v dome

V každom bytovom dome sa môže skôr či neskôr objaviť vlastník, ktorý prestane platiť svoje povinné príspevky – či už do fondu opráv, za energie alebo iné náklady spojené so správou domu. Takéto dlhy však neznamenajú len problém pre správcu, ale predovšetkým pre ostatných vlastníkov, ktorí musia výpadok dočasne znášať.
Otázka potom znie: ako sa dá dlh efektívne vymôcť a aký postup je pre dom výhodnejší – súdne konanie alebo dražba bytu?

V tomto článku sa pozrieme na obe možnosti, vysvetlíme ich priebeh, výhody aj nevýhody, a pridáme aj odporúčania, ako by mali vlastníci postupovať, aby ochránili financie svojho domu a predišli zbytočným prieťahom.

súdne konanie vs. dražba

V bytových domoch je bežné, že vlastníci bytov spoločne hradia náklady spojené so správou, údržbou a prevádzkou spoločných častí a zariadení domu. Ak niektorý vlastník svoje povinnosti dlhodobo neplní, vzniká pohľadávka, ktorú je potrebné riešiť – najmä z dôvodu dopadu na ostatných vlastníkov. Tento článok sa zameriava na súdne vymáhanie pohľadávky a dražbu bytu ako dve hlavné cesty riešenia tohto problému, pričom porovnáva ich výhody, nevýhody a procesný priebeh.

Vlastník bytu v bytovom dome, ktorý neplatí príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv, príp. iné zákonné alebo zmluvné poplatky, spôsobuje finančné problémy ostatným vlastníkom. Dlžoba môže časom narásť do značnej výšky, čo ohrozuje správu domu ako celku.

Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je každý vlastník bytu povinný prispievať na správu, údržbu a opravy spoločných častí domu v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. Neplnenie tejto povinnosti zakladá pohľadávku ostatných vlastníkov voči dlžníkovi.

Možnosť č. 1: Súdne vymáhanie pohľadávky

Súdne vymáhanie je najčastejší a najtradičnejší spôsob riešenia dlhov. Prebieha nasledovne:

Postup:

1. Upomienka dlžníkovi – odporúča sa najskôr zaslať písomnú výzvu na úhradu dlhu, táto povinnosť niekedy vyplýva aj zo Zmluvy o výkone správy domu.
2. Podanie žaloby – vlastníci (zastúpení správcom a ním povereným advokátom) podajú návrh na vydanie platobného rozkazu podľa § 265 a nasl. Civilného sporového poriadku, prípadne návrh na vydanie platobného rozkazu v upomínacom konaní podľa zákona č. 307/2016 Z.z.
3. Rozhodnutie súdu – ak dlžník nezaplatí ani po rozhodnutí, môže veriteľ podať návrh na exekúciu podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch.
4. Exekučné konanie – vymáhanie môže prebiehať zrážkami zo mzdy, zablokovaním účtov alebo aj predajom majetku dlžníka vrátane bytu.

Výhody:

• Právne štandardizovaný a predvídateľný proces.
• Možnosť získať exekučný titul.

Nevýhody:

• Dlhé trvanie (niekedy aj viac ako rok).
• Náklady na právne zastúpenie a súdne poplatky. V prípade, ak Váš dom zastupuje naša spoločnosť Bytový podnik Petržalka, s.r.o., trovy právneho zastupovania nehradíte, a to bez ohľadu na výsledok súdneho sporu a reálne vymoženie pohľadávky. Trovy právneho zastupovania sa účtujú vždy iba dlžníkovi.
• Výsledok je neistý, ak dlžník nemá iný majetok ako byt, resp. byt medzitým predal, je niekedy problém pohľadávku potvrdenú súdnym rozhodnutím reálne vymôcť.

Možnosť č. 2: Dražba bytu dlžníka

Druhou možnosťou je tzv. dobrovoľná dražba bytu na návrh správcu podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Táto možnosť je podľa zákona prípustná iba vtedy, ak istiny dlhu (bez príslušenstva, ktorými sú napr. úroky z omeškania) presiahne sumu 2 000,- eur.

Podľa § 15 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z., ak vlastník bytu dlhodobo neplatí svoje záväzky, môže správca (alebo spoločenstvo vlastníkov) po predchádzajúcom súhlase nadpolovičnej väčšiny vlastníkov podať návrh na predaj bytu formou dražby.

Postup:

1. Získanie súhlasu vlastníkov v dome disponujúcich nadpolovičnou väčšiny všetkých hlasov.
2. Prijatie uznesenie o schválení dražobnej spoločnosťi.
3. Zmluvné poverenie na výkon dražby dané dražobnej spoločnosti.
4. Realizácia dražby – výťažok sa použije na uspokojenie pohľadávok.

Výhody:

• Efektívne riešenie, ak dlžník dlhodobo neplatí a nie je iná forma uspokojenia dlhu.
• Môže viesť k rýchlemu vyriešeniu problému a uhradeniu pohľadávky.

Nevýhody:

• Riziko, že platnosť dražby bude napadnutá na súde a bude nasledovať časovo náročné súdne konanie. K uspokojeniu pohľadávky dochádza až po úspešnom ukončení súdneho konania.

Odporúčania pre vlastníkov

1. Pravidelne monitorujte stav platieb jednotlivých vlastníkov.
2. V prípade omeškania komunikujte s dlžníkom a vyzvite ho na úhradu.
3. Ak komunikácia zlyhá, zvažujte súdne vymáhanie ako prvý krok.
4. Pri opakovanom a dlhodobom neplatení, pokiaľ pohľadávky voči dlžníkovi presiahne sumu 2 tis. eur, iniciujte hlasovanie o návrhu na dražbu.
5. Využívajte právne poradenstvo – najmä pri zostavovaní žaloby či návrhu na dražbu.

Záver

Vymáhanie pohľadávok v bytových domoch je často nevyhnutným nástrojom na ochranu finančnej stability domu. Obe možnosti – súdne konanie aj dražba – majú svoje miesto v právnom systéme a ich použitie závisí od okolností prípadu. Kľúčom k úspechu je včasná reakcia, spolupráca vlastníkov a odborné poradenstvo advokáta.